München – Für das Geschäftsjahr 2024 untersuchte die europäische Ratingagentur Scope die Marktentwicklung bei geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) für Privatanleger, die ein zielgenaues Instrument für Geldanlagen in Sachwerte sind. Mit einem Publikums-AIF können sich Privatanleger an großen Anlageobjekten mit hohen Investitionskosten beteiligen, die ihnen ansonsten verschlossen bleiben würden. Meist handelt es sich um exklusive Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Deutsche Finance Group definiert geschlossene Publikums-AIF als börsenunabhängige Beteiligungen, die Anlegern gute Renditechancen durch die Realisierung von Großprojekten bieten. „Die Investitionsgegenstände der Beteiligungen sind vielfältig und reichen von klassischen Sachwerten wie Immobilien, Schiffen, Flugzeugen oder auch Containern bis hin zu Eigenkapitalbeteiligungen an Unternehmen“, sagt Thomas Oliver Müller. Wichtig ist dem Executive Partner und CEO der internationalen Investmentgesellschaft, dass mithilfe von AIFs auch viele Projekte im klimafreundlichen Erneuerbare-Energien-Bereich finanziert werden. Müller nennt als Beispiele Windparks, Wasserkraftanlagen und Solarparks. Für 2024 wertete die Ratingagentur Scope sowohl die Emissionszahlen für Neuangebote als auch die Summe des platzierten Eigenkapitals aus. Demnach sind die Emissionsaktivitäten der Initiatoren geschlossener Fonds im Vorjahresvergleich um ein Drittel gestiegen und stehen an der Milliarden-Euro-Schwelle. Trotzdem kommen die Analysten zum Ergebnis, dass der Markt für geschlossene Publikums-AIF unter Druck steht. Bei einem prospektierten Angebotsvolumen von 962 Millionen Euro, was einem Anstieg um 34 Prozent entspricht, sank das platzierte Eigenkapital um 16 Prozent auf 572 Millionen Euro. Das ist der niedrigste Wert seit elf Jahren. Haupttreiber des gestiegenen Angebots seien sechs großvolumige Fonds mit jeweils über 50 Millionen Euro Eigenkapital, teilten die Scope-Experten mit.

Beteiligungen an nicht-börsennotierten Unternehmen werden immer attraktiver und können der Assetklasse Immobilien bald den Rang ablaufen. Bei den Neuemissionen wie bei den Platzierungszahlen ist die Zugkraft von Private Equity unübersehbar. Zwar dominierte 2024 noch die Anlageklasse der Immobilien mit einem platzierten Eigenkapital von 348 Millionen Euro, doch stieg der Private-Equity-Anteil in den vergangenen Jahren kontinuierlich an. 2024 lag er schon bei 181 Millionen Euro. Die Deutsche Finance Group ist mit 64,1 Millionen Euro an platziertem Eigenkapital der zweitstärkste Anbieter. Das in München ansässige Investmenthaus verschafft verschiedenen Anlegergruppen Zugang zu institutionellen Märkten und exklusiven Investments in den Sparten Private Equity Real Estate, Immobilien und Infrastruktur. Inzwischen verwaltet der Finanzkonzern, der zusätzliche Büros in London, Denver, Luxemburg und Madrid unterhält, eine Vermögenssumme von über 12 Milliarden Euro. Für dieses Jahr erwartet Scope eine insgesamt schwächere Emissionstätigkeit und ein Platzierungsvolumen unter einer Milliarde Euro. Als Nachfrage-Dämpfer wirken die weiterhin hohen Zinsen, der schwache Immobilienmarkt und alternative Anlageformen wie etwa Anleihen. Dennoch könnten sich durch den steigenden Verkaufsdruck bei Banken attraktive Investmentchancen ergeben. Die Analysten denken da insbesondere an flexible Fondsstrategien wie Value-Add-Konzepte.

Bei Immobilieninvestments wird zwischen den Risikoklassen Core, Core-Plus, Value-Added und Opportunistic unterschieden. Im Gegensatz zu Cashflow-orientierten Core/Core-Plus Strategien, bei denen sich die Gesamtrendite oft auf die laufenden Mieteinkünfte beschränkt, wird die Hauptrendite bei wertsteigernden Value-Add/Opportunistic-Strategien durch aktives Asset Management erzielt. Eine Mischung aus beiden Ansätzen garantiert Sicherheit und Rendite. „Ziel einer Wertsteigerungsstrategie ist es in der Regel, das Objekt nach Abschluss der Maßnahmen als Core­Immobilie zu einem entsprechend höheren Preis zu veräußern“, erläutert Thomas Oliver Müller. „Die relevanten Faktoren für einen höheren Verkaufspreis sind höhere Mieteinnahmen und damit eine höhere Bewertung der Immobilie. Ist bei Investitionen in Core­Immobilien eher die Wertstabilität entscheidend, so liegt der Fokus bei Value­Add­Immobilien auf eben dieser zu erzielenden Wertsteigerung.“ Daraus ergebe sich weiteres Renditepotenzial zusätzlich zu den Wertentwicklungen und Mieteinnahmen, betont der international tätige Investmentmanager.

Ende März dieses Jahres konnte er einen weiteren Erfolg auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt vermelden. So erzielte die von ihm und Dr. Sven Neubauer geführte Unternehmensgruppe für ein institutionelles Joint Venture rund um den weltberühmten Transamerica-Pyramid-Komplex in San Francisco einen großen Vermietungserfolg. Die angesehene Wirtschafts- und Anwaltskanzlei Morgan Lewis hat langfristig rund 130.000 Quadratfuß Bürofläche über gleich sieben Etagen angemietet. Der geradezu ikonische Immobilienkomplex erstreckt sich mit seinen hochmodernen Büroflächen im Zentrum des Finanzdistrikts der kalifornischen Metropole über einen ganzen Stadtblock. Seit ihrem Erwerb im Jahr 2020 wurde die Transamerica Pyramid mit einem Redevelopment-Konzept architektonisch, technisch und ökologisch nachhaltig generalüberholt. Heute gehört die Skyline-prägende Immobilie zu den Premium-Büroadressen im US-Markt und setzt neue Maßstäbe für urbane Arbeitswelten. „Wir freuen uns, mit Morgan Lewis einen international renommierten Mieter für eine der bekanntesten Büroimmobilien der USA gewonnen zu haben“, erklärt Symon Godl als Chief Investment Officer der Deutsche Finance Group. „Der Abschluss des langfristigen Mietvertrags ist ein deutliches Signal für die erfolgreiche Neupositionierung der Transamerica Pyramid und eine Bestätigung unserer internationalen Investmentstrategie.“

Die 260 Meter hohe Transamerica Pyramid wurde 1972 vom Architektenbüro William L. Pereira & Associates entworfen und umfasst eine Gesamtfläche von rund 750.000 Quadratfuß. Der markante Komplex besteht aus drei Gebäuden – dem pyramidenartigen Bau selbst, den Bürohäusern 505 Sansome Street mit 20 Stockwerken und 545 Sansome Street mit neun Stockwerken sowie einem weiteren Grundstück. Mit dem Erwerb der Transamerica Pyramid baute die Deutsche Finance Group für ihre Investoren ein großes Portfolio von US-amerikanischen Prime-Immobilien auf. Vor fünf Jahren sprach Sven Neubauer davon, die Transamerica Pyramid in eine neue Ära zu überführen: „Diese außergewöhnliche Immobilie in einer der modernsten Städte der USA markiert einen neuen Meilenstein bei der Entwicklung unseres Prime-Office-Portfolios in den USA.“